A la veille des congés estivaux, notre département Capital Markets revient sur ce début d’année paradoxal en abordant les tendances du marché de l’investissement en France. Et pour cause, les voyants sont orange, explications.

•  – 51%, c’est la baisse du montant global des investissements en immobilier d’entreprise au S1 2023 par rapport au S1 2022 (6,2 Mds d’euros contre 12,6 Mds d’euros d’investissements) ;
• – 67%, c’est la baisse du montant global des investissements en immobilier d’entreprise au 2ème trimestre 2023 par rapport au T2 2022 ;
• 70% des volumes investis sont concentrés en Ile-de-France ;
• Une activité qui recule fortement quant aux grandes transactions (seulement 9 opérations d’un volume supérieur à 100 M€ au S1 2023 contre 34 transactions au S1 2022) ;
•  La part des actifs de bureaux (57 % au S1 2023 contre 53% au S1 2022) et commerces augmente (28 % contre 22%) tandis que la part des actifs industriels diminue (15% contre 25%) ;

Une correction des prix au S1 2023

La fixation des valeurs est toujours taboue entre vendeurs et acquéreurs et cela se répercute sur la crispation du marché observée sur le 1er Semestre. Les banques centrales laissent planer le doute quant à un resserrement monétaire pour le mois de juillet.

Serions-nous proche de la fin du cycle de remontée des taux qui permettrait une reprise du marché ?

Le rééquilibrage des valeurs devrait intervenir au second semestre portant les transactions d’envergures, les acteurs institutionnels ayant adopté un comportement attentiste en ce début d’année. Certains acteurs portés par une stratégie Value Add, se tournent d’ores et déjà vers des solutions alternatives : on observe un intérêt grandissant pour les actifs vacants et partiellement vacants.

D’autres acteurs de stratégies différentes se tournent, quant à eux, vers d’autres classes d’actifs comme l’hôtellerie, les Data Centers ou encore les Life Sciences par exemple.

Le service aux occupants que peut apporter un actif est devenu un critère primordial et l’intégration des nouveaux modes d’utilisations dans nos modèles immobiliers est en phase de concrétisation.

Les 3 E : emplacement, emplacement et ESG

Une sélection plus accrue est observée sur les actifs de régions. Les emplacements de seconde zone ou mal pricés peinent à trouver acquéreur.

A contrario, les actifs sur un bon emplacement et répondant aux critères environnementaux font la joie des investisseurs. Avantage donné au Small Caps qui tire son épingle du jeu puisque la concurrence sur ce marché n’étant pas prête à injecter les fonds nécessaires pour acquérir à tout prix et offre par conséquent, des rendements conséquents et sécurisés.

En Ile-de-France, l’offre immédiate s’accentue et seul le QCA résiste. Le secteur de La Défense n’est pas épargné côté vacance et de plus en plus de tours sont multi-locataires. Néanmoins, l’emploi des cadres reste élevé et le nombre d’embauches record dans le secteur bancaire témoigne de la bonne perspective attendue en cette deuxième partie de l’année (+ 21% sur un an).

Côté financement, les banques sont toujours enclines à prêter aux nouvelles normes du marché : des conditions d’octroi plus coûteuses et un regard plus attentif à la grille ESG.

Des transactions en berne

C’est un départ des plus calamiteux, seulement 36% des transactions ont un volume supérieur à 100 M€. On note tout de même, des transactions notables telles que le centre commercial « Italie Deux », la « Tour Sequana » ou encore « Galilée-Vernet » et quelques ventes à utilisateur en cette fin de deuxième trimestre comme le 101 Champs-Elysées ou le 35-37 Montaigne.

Les taux de rendements augmentent globalement sur tous types d’actifs et la prime de risque reste toujours faible. Sur le marché locatif, la demande placée diminue, l’offre immédiate augmente, ce qui entraîne un taux de vacance en hausse (hormis quelques exceptions comme Paris QCA).

En régions, le marché qui, habituellement est porté par des cessions de portefeuilles reflète parfaitement la dynamique difficile actuelle. On note tout de même que la présence active des SCPI sur le marché se développe et que la stratégie Value-add est prédominante.

Le brouillard mais des perspectives plutôt favorables

Stratégie de bonification de portefeuilles et refinancement d’emprunts ont été les maîtres-mots de ce premier semestre. Ces modèles sont portés par des conditions d’octroi de prêts toujours plus exigeantes et vertes, à l’image d’une plus grande sélectivité de la part des investisseurs pour répondre à la qualité du patrimoine mais aussi à la performance financière.

Dans un contexte de marché atone, nous pourrions apercevoir une lueur quant à une stabilisation des taux directeurs, à des valeurs corrigées et un équilibrage des attentes vendeurs/acquéreurs en fin d’année. L’hypothèse la plus probante serait celle qui viserait une remontée des taux plus légère en juillet, permettant ainsi, une stabilisation et une reprise progressive de l’activité au début du 4T 2023. La visibilité devrait alors s’améliorer peu à peu.

Écrits par Enterprise Immo Capital Markets

13/07/2023